牛来了绿城服务2025中期答卷：存量时代破局，“深度服务”带动业绩双位数增长

近期牛来了，上市物业公司陆续披露了2025年半年报业绩，盈利能力和新的业务增长点呈现出明显的分化。可以说，年报里反映出来的好公司、好业绩、好增长的背后，是企业在服务、品质、创新、科技等多维度的较量，更是真正理解用户需求、持续创造社会价值的综合体现。

在绿城服务管理的小区里出现了这样美好的一幕。刘先生在安吉天使小镇有一套三室公寓，平时并不常住。前几天，苏州的朋友一家突然造访，他只是在线上对管家叮嘱一句：“帮忙收拾一下”。没想到，朋友推开房门的那一刻，扑面而来的不只是清凉的空调风，更是一份超出预期的安心和温暖：房间整洁有序，凉席擦拭得锃亮，薄被晒得蓬松柔软，桌上不仅有矿泉水，还有刚烧好的热水。冰箱里冰着西瓜和水果，一张房屋使用指南的手写便笺，贴在桌面上。

这是一个物业费4.5元/㎡.月的旅居公寓，平日里空关率高，但2025年上半年物业费收缴率已突破80%，全年达成99%已无悬念。

这并非个例。自今年三月绿城服务发布“深度服务(Deep Service)”体系以来，服务的温度与精度被提至前所未有的战略高位。透过缩影看实绩，绿城服务2025年中期业绩中，主业物业服务收入实现双位数增长，多元业务在与主业的深度融合中竞速成长，服务价值持续在资本市场超预期兑现。

立足好服务，增效与提质完美统一

8月25日上午，绿城服务集团(2869.HK)2025年中期业绩发布会于杭州举行，财报数据显示，期内收入约92.89亿元，同比增长6.1%；净利润约6.13亿元，同比增长22.6%。报告期内，毛利达到人民币18.081亿元，较2024年同期的人民币16.610亿元，同比增长8.9%；核心经营利润达人民币10.738亿元，较2024年同期的人民币8.570亿元增长25.3%。优异的业绩也印证了“没有满意就没有生意，没有价值就没有增值”的企业发展理念。

绿城服务集团有限公司董事会主席杨掌法在2025年中期业绩发布会上表示，尽管增量住宅有所下降，但是存量住宅和城市服务正在持续放量，行业仍处在发展的上升期，市场空间依旧广阔。未来谁能抢占这个时间的窗口，也将引领新阶段的发展。

期中成绩单细项中，物业服务作为主体业务，营收占比超七成，达到66.3亿元，同比递增10.2%。这意味着，业主为更好的物业服务来付费的意愿也是双位数增长。这个增长是在“上游供应减少，中间需求提升，下游成本增长”的情况下完成的，可谓逆风扬旗，再显独立行情。

此外，2025年中期财报发布会上绿城服务对物业服务如何实现双位数增长给出了答案，亮眼业绩得益于三个托举动作：一是绿城服务发布了深度服务体系，将主业的服务标准再度升维；二是所有管理者下沉一线，面对业主与客户的“春风行动”，让服务距离更近，解决问题效率更高，服务者体感更好；三是指向员工的关爱同步升级，落实深度关爱体系，让员工归属感、执行力变得更强。这个数据微观层面两个印证是，一个是上半年仅仅绿城安保、管家在职责内外救人于危情达到139起；另一个是，一家大型国企物业负责人，细致参观杭州凤起潮鸣后说，管了5年还像刚交付一样，这就是物业的价值所在。

用心做品质牛来了，将增量与存量连接

绿城服务行政总裁金科丽在业绩发布会上表示，在限价、降价的呼声中，公司坚持用服务做加法，而不是价格做减法，交出了一份正本清源的品质答卷。

在存量时期，绿城服务在精细运营上下足功夫，运用孵化多年的一揽子服务产品，为服务做加法。2025年上半年，绿城服务接管了超过3400万平方米的服务合约，其中当拓当交的项目数量可观，且多为逆市溢价获取。

即将过去的这个暑假，走进绿城服务管理的多个小区，与一系列温情画面不期而遇。专业教练指导下的“海豚计划”游泳课上，孩子们在水中欢快扑腾；旨在普及消防知识的“木荷计划”让孩子们收获满满；晨光微曦的跑道边，“雏鹰计划”带领着孩子们跑步健身。而临近开学，管家们又开始在业主群里细心询问：“请问您家有孩子即将升入小学或初中吗？我们想为孩子送上新书包和文具”——这份开学的问候，被业主们亲切地称为“子衿计划”。

从“海豚”到“木荷”，从“雏鹰”到“子衿”，绿城服务用一系列富有诗意的命名和扎实落地的服务，将物业服务从传统“四保”延伸为陪伴业主家庭成长的全周期关怀。这不仅仅是暑期活动的简单堆砌，更折射出物管行业服务理念的深层变革：物业不再是冷冰冰的管理者，而是正在成为主动构建社区情感联结、参与家庭美好生活营造的重要角色。

中期财报还显示，业务运营方面，绿城服务物业服务在管面积达到536.3百万平方米，较上年同期增长11.3%；储备面积亦保持充沛，为未来增长奠定坚实基础。园区服务收入虽有挑战，但通过优化服务组合和聚焦核心生态，整体业务保持稳定。咨询服务收入同比增长0.6%，显示出绿城服务在房地产全生命周期服务领域的持续拓展能力。

在市场拓展方面，绿城服务通过深耕核心城市、聚焦重点区域及业态，成功拓展多个优质项目，提升市场占有率。同时，绿城服务积极推进数字化转型，利用科技手段提升服务效率和质量，进一步巩固市场地位。

满意度助力康养与早教打开新赛道

社区商业是绿城服务涉入新赛道的第一个上岸的业务。此次业绩发布会上透露，绿城服务社区商业持续盈利，在提振消费上再获好数据：户均产值提升10%，综合效益提升30%。

而这次半年报更让人眼前一亮的是，其孵化多年的“一老一少”两个业务板块也出现积极信号：早教的托育席、课销率均呈现双位数增长，托育园营收稳健，且首次实现盈利。一些高端园区出现了一席难求的情况，而联建的普惠托育点开始扩规模。

康养方面其机构养老入住率提升17%，政府居家站点养老服务效率提升18%，居家养老及咨询产品不断成型，人均服务产值持续提升。

与此同时，这两项业务与主业物业服务的融合度进一步提升，且融合度愈高，主业与“一老一少”的业务，从业主满意度到经济效益均双向提升。这为康养与早教在行业内开辟新赛道，带来了很大的希望。

透视物业的未来

业绩发布会上，杨掌法表示，绿城服务已积极布局了大模型、智能体、物联网等基础服务设施建设。以服务响应时间五分钟计算，未来基础设施应用后，基本可以实现30秒响应，而扫地机器人、无人机、智能消防、智慧能源管理等均以落地应用之后，其效率及精准度更是实现10倍以上的提升。

杨掌法进一步表示，这个行业看似遇到了一些问题，实际上它在倒逼行业用差异化的服务产品转型，只要服务组合洞悉了需求点，服务的机会将从多方面释放出来，过去认为是传统型的，当前可能赋予很多新意，化腐朽为神奇。他特别举了杭州玉湖公园、种地星球两个运营案例，他们称之为“物业+文化”的模式，行业参观者络绎不绝，已经朝网红级的路线上奔走。

中期公告显示，在市场拓展方面，绿城服务通过深耕核心城市、聚焦重点区域及业态，成功拓展多个优质项目，提升市场占有率；同时，积极推进数字化转型，利用科技手段提升服务效率和质量，进一步巩固市场地位。

绿城服务将继续坚持“服务让生活更美好”的理念，围绕客户需求，持续优化服务品质，推动业务创新。“未来将继续深化全国布局，提升重点区域的服务密度，同时加强风险管理和合规建设，确保高质量发展。”杨掌法表示，面对行业变革，公司将乘势而为，以长期主义定力，实现可持续的价值创造，为股东和社会创造更大价值。